金華2018年房價預測

要想預測金華2018年房價，我們就得先來回顧一下2017年金華房價的基本情況，2017一整年，金華房價緩慢上漲，新房年初房價1萬，年末到了1萬1，二手房年初房價1萬1，年末漲到了1萬3。

2017年10月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據中，金華新建商品住宅價格同環比繼續上漲，且漲幅擴大，環比漲幅0.5%，同比漲幅10.4%；二手住宅價格環比上漲0.7%，同比上漲7.6%。

總之，2017年本市城區及其他地區戶口購房成交均價較高，購房基本集中在市區的樓盤，外省市戶口購房成交仍集中在金義都市區等剛性低價盤，金華市區目前仍以本地消費為主，但周邊縣市購買力呈現走強趨勢，剛需依然是市場主流，通過一輪快速上漲，外來資金投資成本相對較高，上漲空間不大，炒作跡象不明顯。

早在2016年中，金華在去庫存背景下，緊隨全國性普漲，至今雖有企穩，但仍抑制不住其向上的沖動。按照這樣的趨勢，如果2018年金華沒有相關的樓市調控政策，金華2018年房價或將還有一定幅度的上漲，除了去庫存等因素外，尚有其必然，我們不妨試著分析一二，興許會得出有意思的結論。

以投資眼光分析房產投資的經濟效益性

房產除居住屬性外，其天然的投資性讓我們可以用“社會折現率”來分析其投資效益。“社會折現率”是表征投資項目羸虧平衡點的數值，考慮通脹因素，按最少10%計，其投資收益約每七年翻一番。

只要我們承認經濟總體向上的趨勢不變，理論上你投資的房產每7年就可翻一番。經濟越好，翻番越快，并不以人的意志為轉移。

這也是我們分析本輪房價普漲的理論來源之一。

以歷史的眼光分析房價的發展趨勢

我們再用歷史數據分析現實中房價上漲歷程：

以2002年起算，金華房價1500元/平方米左右，到2005年，江南新開盤超3000元/平方米，翻番用了3年；再到 2009年世錦園6000元/平方米左右，再翻番用了4年；直到2011年歐景名城開盤12000元/平方米，這第三番，僅用了短短2年。

房價從1500元/平方米到12000元/平方米，翻三番只用了九年，平均三年翻一番，可見房地產業投資收益已遠超一般投資品七年翻番的基本投資效益定律。

同樣，我們選取2002年到2011年節點的居民收入水平來分析， 2002年的城鎮居民人均可支配收入約1000元/月，而到2011年公布的金華城區人均可支配收入約為2383元/月，人均收入翻了一番多一點。

以發展的眼光正確看待本輪房價的上漲

我們繼續試分析2011年之后至今的趨勢：

因2010年史上最嚴四次調控影響，2011年初起金華房價略有下跌，從最高位12000元下降并保持在10000元左右，調控成效顯著，但也同時抑制了經濟發展的自身規律，一個跑不贏通脹的房市必然會引起整個經濟層面的不景氣。所以2016年有了去庫存要求，直到9月28日紅星地王出現后，金華房價重回到上漲通道。

我們再以數據分析，2011年市區城市居民人均可支配收入28593元，到2016年達到46554元，五年中增長了1.6倍，收入增長也使得房價上漲有了強有力的支撐。

事實也證明2016年底，1.6萬元的開盤價已不是新聞，到2017年7月市區二手掛牌1.6萬元更是比比皆是！

所以，從某種層面上來說，這一輪上漲是各種內外因素推動下短時間內一次性補漲而已。以發展的眼光看，是正常經濟現象。