據來自國家權威部門和機構的信息顯示：今年年底或明年年初，中國60歲以上的老年人將突破兩個億;2025年，這個數字會突破3億。而中國的老人群體中，存在著大量的"住房富人、現金窮人"。經常可以看到許多擁有很好的住房卻每日為生活費不足使用而發愁的老年人，他們往往花費了一生的積蓄約上百萬元購買了住房，成為了"百萬富翁"，但每日的日常生活卻依然簡陋，根本找不到任何成為百萬富翁的感覺。

　　于是"以房養老"這一概念越來越受到全球老年人群體的關注。"以房養老"主要是指老年人將自己的房產以出租、出售、反向貸款抵押或租房置換的形式，實現住房資產與流動資產之間的相互轉換，將資產在一生中予以優化配置，實現一生效用的最大化。然而，同樣是"以房養老"，在不同的國家、政策和國情背景下卻有著截然不同的效果。"以房養老"的利弊在中國和澳大利亞的比較。

以"租房"養老：

　　62歲的戴比爾太太住在澳大利亞紐卡斯爾大學的附近的一個山水如畫的別墅區，自從丈夫去世，子女們去悉尼打拼事業后，戴比爾太太開始獨居在自己四居室的別墅中。沒有太多積蓄的戴比爾太太不甘于只能依靠有限的政府養老金過著拮據的生活，于是她向附近的紐卡斯爾大學提出申請，將自己的別墅作為海外留學生的寄宿家庭，以每間房每周150澳元的價格租給留學生，不但每月為自己增加了1800澳元的可支配金額，可愛的留學生們的到來不但讓戴比爾太太擺脫了獨居的孤單和乏味。

　　每天學生們去上課了，老太太在別墅的后院澆澆花或者到鄰居家串串門，晚上等孩子們回來一起用餐，聽孩子們說說每天的新鮮事和了解不同國家的文化。由于學生們大多都成年了，老人不用過多的擔心他們的自理能力或安全，周末還可以無憂無慮的去悉尼和自己的兒女們家庭聚會，看見老人煥發的神采，兒女們都無比的放心和欣慰!

而同樣的方式在中國卻有著一定的局限性：

　　1、中國的房屋普遍以公寓為主，公寓的臥室數量少，通常是一到三居室。而在中國一套兩居室公寓的價格可以在澳洲的購買一套四居室的別墅。

　　2、中國房產的租金回報率較低。例如，在北京三環上的一套兩居室的公寓大概是300萬元，月租金為4000元，租金回報僅為1.8%.而在澳大利亞第一城市的悉尼，離CBD近在咫尺的一套80萬澳幣的居室公寓，月租金可達2800澳幣，租金回報率高達近5%。

　　3、與國外永久的土地產權不同，中國的住宅用地使用權期限按照法律規定是50年或70年。土地到期之后，產權歸屬還是一個等待解答的問題。

以房產"反向貸款抵押"養老：

　　房產的"反向貸款抵押"是澳洲人實現以房養老的另一種方式。住房反向抵押貸款就是指已經擁有房屋產權的老年人將房屋抵押給金融機構，金融機構對借款人的年齡、預計壽命、房屋的現值、未來的增值、折損情況及借款人去世時房產的價值進行綜合評估后，按月或年支付現金給借款人，一直延續到借款人去世，它使得投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款。

　　65歲的陳太太現居澳洲，是成都人，現在是單身，靠有限的退休養老金生活，她擁有自己的價值40萬澳元的澳洲房產，手頭上只有8000澳元現金，而她每年的生活費大概需要1萬澳元。如何用這套房子來產生收入?思前想后，她把澳洲的房子抵押給某銀行，對方在綜合評估其年齡、預期壽命、房產現有價格等因素后，每月給她一筆固定的貸款以補充養老金。就這樣，陳太太每個月都有可觀現金收入，應付她的開銷綽綽有余。說起詩情畫意的澳洲生活，陳太太滿臉的悠然愜意。

而在中國，"反向貸款抵押"的實行有一定的難度：

1、市場走向撲朔迷離，房價漲跌難斷

　　"把房子抵押給金融機構，在未來幾年甚至十幾年里將產房價值換成養老金，最后房子歸金融機構，這種模式，產權運作方面是可以實現的，但精算起來非常麻煩，它要求的條件是房地產市場要穩定。"廣東金融學院教授周建波說。如果中國像德國那樣，20年來房價都非常穩定那是沒問題，但國內未來五年的樓市都不好說，一旦樓市崩盤，房價大跌怎么辦?金融機構也不可能做賠本的買賣。

2、以房養老的社會信用尚未確立

　　中國人對代理機構的信任度較低，而代理機構本身經營管理能力也有限，很多承諾也無法兌現。其實北京早在幾年前就已經出現"房屋銀行"這樣的代理機構，但一直沒做起來。一方面房主不信任中介，另一方面這類代理機構本身的信用體系也不健全。

3、房價沒有真正的適合的估值模式

　　以房養老研究實驗多年，之所以難以推進，原因在于房價、老年人退休成本、人均壽命評估問題重重，風險無法評估。房價沒有真正的適合的估值模式，中國房地產尚未經歷整體上真正的下降周期，擁有住房者對于未來房價的升值預期較高，此時由金融機構以現在的市場值對房屋進行評估，造成出資的金融機構與擁有住房者的評估天差地別。另外，以房產進行倒按揭，需要對每位老人不同的健康狀況進行較為準確的評估，而不是以人均壽命做為期望值，導致評估情況十分的復雜。