淺談以房養老政策：恐將出師未捷身先死

　　6月23日，保監會召開新聞發布會，公布了《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》。目前，獲得“以房養老”政策試點的地區僅為北京、上海、廣州、武漢，試點期間自7月1日起至6月30日止�！兑庖姟纷�7月1日起實施。

　　雖然就國內現狀來看，確實存在對“以房養老”的需求，但由于目前政策上不完善，政策還沒有開始實施，從目前的市場反應來看，作為主要參與者的老年人和保險公司均反映冷淡。

　　保監會有關部門負責人當天答記者問時表示，反向抵押養老保險只是通過市場化手段運作的一種補充養老方式，是為已擁有房產的老年人提供一種增加養老資金來源的選擇，并稱“不會影響老年人傳統的養老方式”。

　　對于保險公司來說，在目前的政策框架下，不僅要承擔房產貶值帶來的風險，還要承擔老年人長壽帶來養老金支付年限延長的風險;而對于老年人來說也是一樣，如果老年人年齡超過合同期，而按照原合同協議的養老金已經發放完，這時老年人的日常生活又該如何保障?另外，我國的傳統文化“老有所居”也使得老年人對于以房養老積極性不高。

　　根據保險公司對于投保人所抵押房產增值的處理方式不同，試點產品分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品。參與型產品指保險公司可參與分享房產增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配。非參與型產品指保險公司不參與分享房產增值收益，抵押房產價值增長全部歸屬于投保人。

　　上述產品的設計是建立在房價的持續上漲的前提下，如果房價沒有上漲，甚至出現下跌，那結果將會怎么樣?另外還有一個問題，就是房子的估價，啥么樣的機構參與估價才會更加合理、客觀?到時別又把養老的房子當成唐僧肉了。

　　通知規定，要聘請具有一級資質的房地產估價機構對房產價值進行評估，費用由保險公司和消費者共同負擔。這個，有待實際檢驗。

　　在試點期，相較于以房養老可能遭遇的觀念沖擊，房屋產權70年到期的政策障礙無疑更為棘手迫切。眾所周知，以房養老是建立在對房屋價值的評估基礎上的。老年群體獲得的贍養水平，取決于中介機構對房屋產權的價格核算。雖然2007年出臺的《物權法》規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但自動續期到底是有償還是無償，并沒有明確規定。產權問題不明朗，以營利為目的的商業保險公司當然會審慎為之。在此前提下，以房養老的試點不排除遇冷的可能。