年輕的時候，通過銀行貸款買房;等到年老了，再把房子抵押給銀行或專業機構，每月從中領取一筆“養老金”安度晚年……

2013年9月，國務院印發的《關于加快發展養老服務業的若干意見》明確提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”，引發輿論廣泛關注，按計劃“以房養老”政策會于上半年試行推廣。具體“以房養老”是什么意思呢?

【以房養老是什么意思】

以房養老，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產權房抵押出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式，在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權，這種養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充。

“以房養老”的客戶群體主要面對那些擁有房產又“失獨”的老人，或者那些不愿意將房產留給后人的老人，它只是一個市場性的補充金融養老產品，與政府層面提供的基本養老服務并不矛盾，因此推行不會伴隨太多的阻力。

【“以房養老”保險有望在4城市試點】

為貫徹落實國務院《關于加快發展養老服務業的若干意見》，保監會已起草《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見(征求意見稿)》，計劃在北京、上海、廣州、武漢四個城市進行試點。

“以房養老”需要透明、公正的法治環境。“以房養老”牽涉到房地產業、金融業、社會保障、保險以及相關政府部門，對這些領域的運作質量要求相當高。如何保證這些行業、部門公平、公正地經營、管理和執法，在當前法治不健全的條件下是個極大的挑戰。就拿房地產評估來說，由于起步較晚，中國房地產評估機構還極不規范，不但整體素質偏低，而且市場存在惡性競爭，有爭議的評估結果，尤其對于弱勢群體來說，更難以得到及時、公正、合理的處理。

【“以房養老”市場前景】

關于以房養老，很多專家的觀點一致：以房養老值得期待。理由有二：一是“4+2+1”的家庭模式已經出現于人們眼前，面對巨大的家庭壓力，獨生子女一代很難再穩妥地用自己的力量給老年人一個天倫之樂的晚年。二是老年人，整個晚年的花費也在不斷增大。而以房養老的養老模式恰恰能改善“有房富人，現金窮人[3]”的“中國窮老人”現狀。

【以房養老模式】

租售換養

適合人群：城市居民擁有1套以上住房且該住房不需子女繼承或無子女繼承的中低收入者;城市居民對住房有較高升值預期、追求退休后高品質生活的中高收入者。

以大換小

適合人群：大中城市僅擁有1套較大住房且該住房不需子女繼承或無子女繼承的中低收入者;大中城市退休后追求高品質生活的中等水平收入者。

售后返租

適合人群：大中城市僅擁有一套住房且該住房不需子女繼承或無子女繼承的中低收入者;大中城市退休后追求高品質生活但不愿意搬離原住處的中等水平收入者。

倒按揭

適合人群：大中城市擁有住房且該住房不需子女繼承或無子女繼承的中低收入者;大中城市退休后追求高品質生活的中高水平收入者。

【以房養老，看起來很美?】

1.以房養老難破傳統觀念：

許多人貸款買房，辛苦一生賺錢還貸，到臨近退休才還清貸款，但此時已無太多積蓄來養老。而且，房子很多情況是順理成章地留給子女。許多老人對“以房養老”這種方式無法接受，房子將來肯定是屬于兒子的，兒子將來住不住、賣不賣是他的問題。“但寸方寸地、留于子孫耕”是國人的傳統觀念。思想傳統的老人，心理上難以接受自己辛辛苦苦一輩子掙來的房子未來成為別人的，只有留給下一代才安心。

2.金融機構猶豫不決

“以房養老”金融產品推出的最大阻力來自于金融機構的猶豫，房價下跌的風險是他們最為擔心的因素。目前承接“倒按揭”的業務尚不成熟，國內房地產市場價格中長期走勢、人均預期壽命等關鍵因素難以預測。對銀行、保險公司等機構來說，正向按揭貸款的風險是隨著時間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，時間越長風險越大。如何確定“倒按揭”利率也是一大難題，貸款額少，老人不樂意;貸款期長，機構又可能吃虧。

3.受70年產權限制4月28日

我國住宅用地的使用年限一般只有70年，當老人年邁將房產抵押時，商品房的使用年限大都已經不多，而當老人身故時，使用年限更是所剩無幾。那么，保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風險也較大。保險公司或銀行將房產收回后無非出租或出售以獲得相對穩定的現金流，但在房價泡沫時，租不出去或賣不上價的情況也是可能發生的。

4.適用人群有點窄

實現“以房養老”要有三條件：老人與子女分開居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影響正常生活;老人擁有對房子的產權，才有出租或者抵押房屋的權利。老人經濟狀況適中，因經濟條件很好無“以房養老”必要;經濟條件過低不具“以房養老”條件。