(十一)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第二十八條業(yè)主委員會(huì)每季度應(yīng)當(dāng)至少召開(kāi)一次會(huì)議。

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)主任召集并主持。三分之一以上委員要求召開(kāi)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)主任應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)。

　　業(yè)主委員會(huì)主任可書(shū)面委托業(yè)主委員會(huì)副主任召集并主持會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)成員不得委托他人參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　第二十九條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上的成員出席并作好書(shū)面記錄，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員半數(shù)以上簽字同意。決定作出后三日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示七日以上。

　　未經(jīng)全體成員半數(shù)以上簽字同意并公示的業(yè)主委員會(huì)決定無(wú)效。

　　第三十條業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為：

　　(一)挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);

　　(二)索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬;

　　(三)違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，或利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi);

　　(四)泄露其他業(yè)主的信息;

　　(五)其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。

　　業(yè)主委員會(huì)成員違反前款規(guī)定的，由業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定中止其成員職務(wù)，并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定終止其成員職務(wù)。

　　第三十一條業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，其成員職務(wù)自行終止：

　　(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

　　(二)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;

　　(三)任職期間被依法追究刑事責(zé)任的;

　　(四)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;

　　(五)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。

　　第三十二條業(yè)主委員會(huì)成員受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主有權(quán)罷免業(yè)主委員會(huì)成員。

　　百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名，可以向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)書(shū)面提出對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員的罷免要求。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在接到罷免要求之日起三十日內(nèi)書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)作出是否予以罷免的決定。業(yè)主委員會(huì)逾期不組織召開(kāi)的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織召開(kāi)。

　　第三十三條業(yè)主委員會(huì)成員被終止資格或罷免的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置予以公告，業(yè)主有權(quán)查詢相關(guān)資料。

　　業(yè)主委員會(huì)成員被終止資格或被罷免的，其擔(dān)任的業(yè)主委員會(huì)主任、副主任職務(wù)相應(yīng)終止，并應(yīng)在公告之日起三日內(nèi)將其保管的印章、賬簿、文件資料以及全體業(yè)主共有的財(cái)物等移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　第三十四條業(yè)主委員會(huì)成員集體辭職的，應(yīng)當(dāng)按照組織首次業(yè)主大會(huì)的方式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)成員出缺，由候補(bǔ)委員按照得票多少依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)成員經(jīng)遞補(bǔ)仍少于五人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行補(bǔ)選。

　　第三十五條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿兩個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。逾期未換屆的，占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主要求物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織換屆的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后三十日內(nèi)，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之日起十日內(nèi)，將其保管的物業(yè)檔案、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。

　　第三十六條因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)解散的，解散前，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。

　　第三十七條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定對(duì)全體業(yè)主、使用人具有約束力。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。

　　前期管理

　　第三十八條新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前，參照市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定的臨時(shí)管理規(guī)約示范文本擬訂臨時(shí)管理規(guī)約，并報(bào)物業(yè)所在地區(qū)、縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。

　　首次業(yè)主大會(huì)通過(guò)管理規(guī)約后，臨時(shí)管理規(guī)約即行失效。

　　第三十九條物業(yè)中有住宅項(xiàng)目的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)。

　　對(duì)于物業(yè)中有住宅的預(yù)售項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)房屋預(yù)售許可證前通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);對(duì)于物業(yè)中有住宅的現(xiàn)售項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅建筑面積少于三萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同市工商行政管理部門(mén)制定的前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同，并在簽訂后十五日內(nèi)報(bào)物業(yè)所在地區(qū)、縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第四十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)將臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同提供給物業(yè)買(mǎi)受人，并予以說(shuō)明。

　　物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約和履行前期物業(yè)服務(wù)合同予以書(shū)面承諾。

　　第四十二條前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售物業(yè)交付之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　出售物業(yè)交付之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由買(mǎi)受人按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān);前期物業(yè)服務(wù)合同未約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第四十三條物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會(huì)用房，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位按照不低于房屋總建筑面積千分之三的比例且不少于五十平方米的標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無(wú)償配置。

　　物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電使用功能;沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。

　　市和區(qū)、縣(自治縣)規(guī)劃行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，按前兩款的規(guī)定明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。建設(shè)單位申請(qǐng)房屋預(yù)售許可證時(shí)應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房的位置、面積等相關(guān)資料，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在核發(fā)房屋預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房位置。建設(shè)單位在銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。

　　物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，用作從事物業(yè)管理活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)不得擅自改變其用途。

　　房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在辦理所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積以及物業(yè)的其他共有部分，業(yè)主有權(quán)查詢。

　　第四十四條前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后、房屋交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)移交物業(yè)檔案，并提供物業(yè)管理用房。物業(yè)檔案包括下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)檔案移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　物業(yè)服務(wù)

　　第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)資質(zhì)。

　　從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。

　　第四十六條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)。

　　提倡業(yè)主通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四十七條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)參照市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同市工商行政管理部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同，并移交物業(yè)檔案。

　　物業(yè)服務(wù)合同需經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)。在提交業(yè)主大會(huì)審議前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同草案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同訂立或者變更之日起十五日內(nèi)，報(bào)物業(yè)所在地區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第四十八條業(yè)主委員會(huì)在與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，對(duì)物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

　　(一)共用部位、共有設(shè)施、設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全措施的建立、公共秩序的維護(hù);

　　(三)共有綠地、花木等的養(yǎng)護(hù)與管理;

　　(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù);

　　(五)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

　　(六)其他物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。

　　物業(yè)服務(wù)合同只能約定屬于民事服務(wù)內(nèi)容的事項(xiàng)，不得約定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使應(yīng)當(dāng)由行政管理部門(mén)行使的行政管理職責(zé)。

　　法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第四十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法履行合同，按照國(guó)家和本市有關(guān)物業(yè)管理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范提供專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)，不斷提高管理和服務(wù)水平。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)樹(shù)立既為全體業(yè)主服務(wù)，也為每一個(gè)業(yè)主服務(wù)的觀念，不得侵犯或者越權(quán)限制業(yè)主權(quán)利。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督和有關(guān)行政管理部門(mén)的監(jiān)督管理。

　　第五十條行政管理部門(mén)不得委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施行政管理事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何方式和理由行使屬于行政管理部門(mén)的行政管理職責(zé)，但應(yīng)當(dāng)協(xié)助行政主管部門(mén)行使管理職責(zé)。

　　第五十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全公共秩序維護(hù)制度，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　業(yè)主對(duì)人身、財(cái)產(chǎn)安全有特殊保護(hù)要求的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

　　第五十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案，對(duì)突發(fā)性自然災(zāi)害，公共衛(wèi)生事件，供水、供電、供氣事故，物業(yè)安全事故等突發(fā)事件的預(yù)防和處置進(jìn)行具體規(guī)定。

　　發(fā)生安全事故或者其他緊急事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急措施，并按規(guī)定向相關(guān)行政管理部門(mén)和專(zhuān)業(yè)單位報(bào)告，協(xié)助做好相關(guān)工作。

　　第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)或者個(gè)人完成物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化等專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托給他人。

　　第五十四條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，決定續(xù)聘或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同;業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì);沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿三個(gè)月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并書(shū)面告知物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或續(xù)聘決定為止。

　　第五十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

　　(一)向業(yè)主委員會(huì)(未成立業(yè)主委員會(huì)的，向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)移交物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)相關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)用房;

　　(二)撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員;

　　(三)結(jié)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用;

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

　　第五十六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)以及向業(yè)主提供特約服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。