郴州物業(yè)管理條例新法規(guī)(全文)

更新：2023-09-13 08:35:47 高考升學網

郴州物業(yè)管理條例2022年新法規(guī)暫無公布，請參考最新物業(yè)管理條例。

第一條為進一步規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據《湖南省物業(yè)管理條例》《關于印發(fā)〈湖南省物業(yè)服務收費管理辦法〉的通知》（湘發(fā)改價調〔2017〕4 號）、《關于印發(fā)〈湖南省住宅類物業(yè)項目物業(yè)服務導則〉等 3 個導則的通知》（湘建科〔2019〕224 號）等有關規(guī)定，結合我市實際，制定本細則。

第二條物業(yè)服務收費由公共性服務收費、代收代辦收費和特約服務收費等構成，根據不同物業(yè)的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。

業(yè)主大會成立之前的普通商品住宅、保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)等小區(qū)的公共性服務收費實行政府指導價（簡稱：指導價住宅小區(qū)，下同）；

別墅、其它非住宅及業(yè)主大會成立之后的普通商品住宅公共性物業(yè)服務收費、物業(yè)停車以及物業(yè)服務公司為滿足部分業(yè)主（使用人）需要或接受委托開展的特約服務和代收代辦服務收費實行市場調節(jié)價。由雙方當事人遵循平等、自愿的原則事先約定，不得強行服務，強行收費。

第三條物業(yè)服務收費實行統(tǒng)一政策，分級管理。

市發(fā)改部門會同市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門、市市場監(jiān)督管理部門依據國家、省、市有關規(guī)定，制定市城區(qū)物業(yè)服務收費的政策，指導全市物業(yè)服務收費管理工作。

縣市區(qū)發(fā)改部門和城鄉(xiāng)建設主管部門可參照本細則制定本轄區(qū)物業(yè)服務收費政策，并負責當地行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的日常管理和監(jiān)督工作。

縣市區(qū)市場監(jiān)督管理部門按照管理屬地原則負責價格違法違規(guī)行為的查處。

第四條政府提倡建設單位、業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。

第五條公共性服務項目根據服務內容、服務要求和設施設備配置等情況分為：管理綜合服務，公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務，公共區(qū)域秩序維護服務，公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務，以及共用部位、共用設施設備的日常運行、保養(yǎng)及維修服務等五項，等級從低到高，最高級為五級。住宅物業(yè)管理區(qū)域的公共性服務收費標準應按照質價相符的原則，分別選擇項目等級組合確定。物業(yè)服務收費標準為各物業(yè)服務項目收費標準的總和。

實行指導價的住宅公共性物業(yè)服務收費，由發(fā)改部門會同市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門制定物業(yè)服務分項目、分等級收費基準價，定期公布。（現(xiàn)階段分項目、分等級服務及收費基準價詳見附件一《郴州市住宅物業(yè)公共服務分項目分等級基準價標準》）

第六條實行政府指導價的住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費，具體標準由物業(yè)服務企業(yè)與建設單位在核定的政府指導價范圍內，通過前期物業(yè)服務合同約定；建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務標準及物業(yè)服務內容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。

第七條前期物業(yè)服務，提供本細則（附件 1）未涵蓋的服務內容和設施設備而需增加物業(yè)服務成本的（如提供備用電源、柴油機發(fā)電機組、自備供水加壓泵、消防設施等非常用的公共設施等專項服務），可根據其服務方式、時間另行在物業(yè)服務合同中約定收費標準。

第八條物業(yè)管理區(qū)域因建設單位原因分期開發(fā)、分批交付使用，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵污染和交通不便的，由建設單位給予業(yè)主相應補償，并在房屋買賣合同中約定。

第九條實行政府指導價的物業(yè)服務收費采取包干制形式。實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費可以采取包干制或酬金制等形式，具體在物業(yè)服務合同中約定。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈虧均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

第十條實行酬金制的物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定對物業(yè)服務的各項資金的收支建立臺賬，每年不少于一次向全體業(yè)主公布并接受業(yè)主委員會或者業(yè)主大會的質詢。實行包干制的物業(yè)服務企業(yè)應當每年不少于一次向全體業(yè)主公布住宅區(qū)內公共性物業(yè)服務項目和服務工作情況，聽取業(yè)主大會的意見。

第十一條實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務收費包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。

實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。

第十二條物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：

（一）人員費用，包括管理服務人員工資、按規(guī)定提取的工會經費、職工教育經費、根據有關政策規(guī)定應當由物業(yè)服務企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用等。

（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行和維護費用，包括二次供水、加壓設備的維護保養(yǎng)費用、電梯的運行維護費用、消防、監(jiān)控、智能化等設施的運行維護及檢測費用，不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用，包括所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、公共管道疏通費、清潔用料費（除垃圾處理費以外的）環(huán)衛(wèi)所需費用等。

（四）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用，包括維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費及通訊設備管理費用、秩序維護人員的人身保險費及由物業(yè)服務企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中的監(jiān)控設備。

（五）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用，包括管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

（六）物業(yè)服務企業(yè)辦公費用和固定資產折舊費用，辦公費用是指物業(yè)服務企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公費用，固定資產折舊費用是指在物業(yè)服務項目內由物業(yè)服務企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務直接相關的、使用年限在一年以上的固定資產年限分攤費用。

（七）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，是指物業(yè)服務企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用。

（八）管理費分攤，是指物業(yè)服務企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關的物業(yè)服務正常運轉，而由各服務項目承擔的費用。

（九）經業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務費開支的費用（如文體、聯(lián)誼、比賽等必要的社區(qū)文化活動等）。

（十）法定稅費。

（十一）合理利潤，住宅物業(yè)服務成本利潤率最高不得超過 8%。

第十三條為供熱、中央空調等動力設備發(fā)生的能源費用、運行維護費用應分別計入其供應價格中，不得另外向業(yè)主（使用人）收取。

第十四條住宅公共性物業(yè)服務費按照法定產權面積計收。已辦理產權證的，以產權證記載的建筑面積為準，未辦理產權證的，按購房合同標明的建筑面積計算；尚未出售的，按照經房產管理部門審核備案的房產測繪成果確定的房屋建筑面積計算。

第十五條建設單位銷售物業(yè)時，應當在銷售場所公示經批準的規(guī)劃設計方案、物業(yè)管理區(qū)域資料、臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同等材料和物業(yè)服務用房、共用部位、共用設施設備等信息，并向物業(yè)買受人提供書面告知材料。

建設單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應當將前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約作為物業(yè)買賣合同的附件。

第十六條物業(yè)服務費由物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。物業(yè)服務費按月計收，經雙方約定可以預收，但最長預收期限不得超過十二個月。已辦理交付手續(xù)但未使用的物業(yè)，物業(yè)服務費按最高不超過 80%交納。

（一）已竣工但尚未出售、出租，或者因建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的，物業(yè)服務費用由建設單位交納；

（二）物業(yè)竣工經住房和城鄉(xiāng)建設主管部門驗收備案后，建設單位根據購房合同書面通知買受人辦理交付手續(xù)，經物業(yè)買受人查驗收房后，物業(yè)服務費由買受人交納；

（三）物業(yè)買受人在查驗收房時物業(yè)存在不符合法律法規(guī)規(guī)定和購房合同約定的條件，應書面告知建設單位，整改期間的物業(yè)服務費由建設單位交納；

（四）物業(yè)買受人無正當理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務費從建設單位書面通知買受人辦理交付手續(xù)的次月開始計收，由物業(yè)買受人交納，但先由建設單位墊付并負責追繳。建設單位與物業(yè)買受人另有約定的，從其約定。

第十七條前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。

物業(yè)產權轉移時，產權轉移之日的當月及以前發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)出讓人承擔；產權轉移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)受讓人承擔。物業(yè)受讓人在產權轉移時應向物業(yè)服務企業(yè)了解物業(yè)服務合同、管理規(guī)約等情況，并督促原業(yè)主結清相關物業(yè)服務費用，出現(xiàn)費用未結清時，由物業(yè)受讓人（使用人）承擔連帶交納責任。

第十八條住宅區(qū)劃內的道路、綠地，以及其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。利用道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房以及物業(yè)共用設施設備、共用部分進行經營，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決四分之三以上的業(yè)主同意，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益在扣除合理成本（人工、維護和稅費等）后應當按照業(yè)主大會的決定使用，并向全體業(yè)主公布收益所得的實際收入與支出情況，接受業(yè)主、物業(yè)使用人監(jiān)督。

第十九條住宅小區(qū)已購車位的車位物業(yè)服務收費實行政府指導價：即：標準車位 30 元/月.車位、子母車位 45 元/月.車位；具體收費標準由物業(yè)服務企業(yè)與物業(yè)買受人在政府指導價范圍內，通過前期物業(yè)服務合同約定。未購車位已收取機動車停放服務費的，不得重復收取車位物業(yè)服務費。

第二十條業(yè)主（使用人）對房屋進行裝修，裝修人在室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業(yè)服務企業(yè)申報。業(yè)主、裝修人或者裝飾裝修企業(yè)，需要物業(yè)服務企業(yè)提供特別服務的，可以與物業(yè)服務企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議，物業(yè)服務企業(yè)按照室內裝飾裝修管理服務協(xié)議可向業(yè)主（使用人）收取以下費用：

（一）裝修服務費：按房屋建筑面積和裝修工期在裝修管理服務協(xié)議簽訂時一次性向業(yè)主收取；電梯房按每平方米每天0.02 元計收，不帶電梯的房屋按每平方米每天 0.01 元收計。裝修服務費主要用于裝修期間各種設備、設施的能源消耗、裝修管理服務、各種資料的制作等費用。

（二）裝修垃圾清運費：業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)清運裝修產生的垃圾，清運費標準由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。業(yè)主自行清運的不收費。

（三）門禁工本費押金：對出入人員實行門禁管理的小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)可對裝修工人收取不超過20元/人的門禁卡押金，裝飾裝修工程完成退卡后退還押金。

（四）裝修押金：根據室內裝飾裝修管理服務協(xié)議可一次性向業(yè)主和裝飾裝修企業(yè)收取 2000 元的裝修押金；在裝飾裝修工程完成完工且施工單位退場后，按合同約定時間退還裝修押金，無時間約定的應當在 5 個工作日內無息退還。但是，裝修期間因裝修原因而造成共用部分（公共走廊、墻面等）、共用設施設備(電梯、對講門等) 損壞的，修復由損壞責任人承擔，當責任人拒絕修復時，物業(yè)服務企業(yè)可扣取相關裝修押金進行修復，剩余部分應在裝飾裝修工程完成后退還。

除上述費用以及實際提供了資料復制服務可以依照市場價格合理收取復印費外，物業(yè)服務企業(yè)不得另行收取諸如電梯使用費、樓道維修費等與裝修相關的其它任何費用。

第二十一條物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、燃氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，凡屬于政府定價、政府指導價的，應當執(zhí)行相關規(guī)定，不得亂加價、亂收費。需要委托物業(yè)服務企業(yè)代收費的，由委托單位與物業(yè)服務企業(yè)確定并簽訂委托代收合同，按照“誰委托、誰付費”的原則，不得向業(yè)主轉嫁費用。

第二十二條在簽訂物業(yè)服務合同之前，物業(yè)服務企業(yè)應查驗接管物業(yè)管理區(qū)域的公共配套服務設施，對公共配套服務設施不全或不能正常使用的，應要求建設單位完善，不能完善的，其物業(yè)服務內容及其要求、服務收費及其標準，可參照本細則在服務合同中明確。

物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行和維護內容、標準及其要求，物業(yè)服務企業(yè)應根據有關規(guī)定與建設單位在服務合同中明確。

第二十三條物業(yè)服務收費實行明碼標價及收費公示制度。

物業(yè)服務企業(yè)應在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置，將物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務項目、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準以及收費依據、價格舉報電話 12315等進行公示。對需由業(yè)主（使用人）分攤的費用，應當公布具體的分攤原則及計算方法，接受業(yè)主的監(jiān)督和質詢。

公示的形式可采取公示欄、公示牌、服務收費手冊、多媒體終端等。

第二十四條物業(yè)服務企業(yè)應當按照本細則第九條的規(guī)定，于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務合同履行情況、物業(yè)服務項目收支情況、本年度物業(yè)服務項目收支預算等情況。業(yè)主提出質詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。

第二十五條物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。對同一物業(yè)管理區(qū)域內相同的物業(yè)，禁止價格歧視，物業(yè)服務企業(yè)不得區(qū)分業(yè)主身份實行不同的收費標準。

第二十六條業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當協(xié)助物業(yè)企業(yè)采取合法有效的措施督促其及時足額繳納物業(yè)服務費用；逾期仍不交納的按《物業(yè)服務合同》約定，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。

第二十七條物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務合同中部分專業(yè)服務事項轉包給其他企業(yè)的，不得降低服務質量，減少服務內容，提高收費標準。

第二十八條物業(yè)合同雙方應接受屬地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府及街道社區(qū)的監(jiān)督，發(fā)生物業(yè)服務糾紛時，可接受其調解。各級相關職能部門要相互配合，加強對物業(yè)服務企業(yè)的服務內容、質量、收費項目、收費標準的監(jiān)督。

第二十九條物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由市場監(jiān)督管理部門依法查處：

(一)超過政府指導價標準收費的；

(二)擅自設立強制性收費項目的；

(三)不實行明碼標價或不按規(guī)定明碼標價的；

(四)擅自擴大管理費分攤范圍或提高分攤標準的；

(五)其他違反價格法律、法規(guī)等規(guī)定的。

第三十條本細則自 2021 年元月 1 日起實施。本細則實施前已簽訂物業(yè)服務合同且尚未到期的，物業(yè)服務及其收費標準等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本細則規(guī)定執(zhí)行。

本細則實施時尚未成立業(yè)主大會且原有服務等級低于本細則適用收費標準的，須相應提高服務等級；收費標準低于本細則相應服務等級的，在業(yè)主大會成立前不得擅自提高收費標準。