第三章物業(yè)管理企業(yè)

　　第二十三條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。物業(yè)管理企業(yè)的名稱中應(yīng)當(dāng)標(biāo)示“物業(yè)管理”字樣。從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)當(dāng)依法取得職業(yè)資格證書。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營服務(wù)場所公示法人營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書和有關(guān)專業(yè)人員的職業(yè)資格證書。

　　第二十四條物業(yè)管理企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。

　　第二十五條物業(yè)管理企業(yè)對逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，有權(quán)要求業(yè)主委員會督促其限期交納或向人民法院起訴。

　　物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)調(diào)其與業(yè)主和物業(yè)使用人之間的糾紛。

　　第二十六條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

　　(一)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費等級標(biāo)準(zhǔn);

　　(二)在物業(yè)服務(wù)合同終止前30日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù)，做好移交準(zhǔn)備，并在合同終止之日起10日內(nèi)向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、共用設(shè)施設(shè)備;

　　(三)在承接物業(yè)時辦理物業(yè)驗收手續(xù);

　　(四)定期公布代管資金的收支賬目、接受查詢和審計;

　　(五)按照規(guī)定向物業(yè)管理主管部門報送年度統(tǒng)計報表和相關(guān)資料;

　　(六)法律法規(guī)規(guī)定或物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

　　第二十七條市物業(yè)管理主管部門對連續(xù)12個月沒有物業(yè)管理項目的三級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，注銷其資質(zhì)證書;對二級以上資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，建議頒發(fā)資質(zhì)的部門降低其資質(zhì)等級或注銷其資質(zhì)證書。

　　第二十八條外地物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動的，應(yīng)當(dāng)事先持資質(zhì)證書報市物業(yè)管理主管部門備案。

　　第四章物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)

　　第二十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理;投標(biāo)人少于3個或者建筑面積5萬平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積2萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第三十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)工作：

　　(一)預(yù)售商品房在取得商品房預(yù)售許可證前;

　　(二)現(xiàn)售商品房在正式銷售30日前;

　　(三)非出售的新建物業(yè)在交付使用90日前。

　　第三十一條提倡業(yè)主、業(yè)主大會通過招標(biāo)投標(biāo)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　第三十二條物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動中的評標(biāo)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。評標(biāo)委員會成員由5人以上單數(shù)組成，其中專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的4/5。

　　評標(biāo)委員會專家由招標(biāo)人從市物業(yè)管理主管部門建立的專家?guī)熘须S機(jī)抽取產(chǎn)生。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入項目的評標(biāo)委員會。

　　第三十三條物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實施。

　　招標(biāo)人可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜;有能力組織和實施招標(biāo)活動的，也可以自行組織實施招標(biāo)活動。

　　第三十四條招標(biāo)人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對潛在投標(biāo)人實行歧視待遇，不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項目實際要求不符的過高資格等要求。

　　第三十五條前期物業(yè)管理招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，將招標(biāo)公告、招標(biāo)邀請書、招標(biāo)文件及其他有關(guān)材料報市、縣物業(yè)管理主管部門備案。

　　第三十六條前期物業(yè)管理招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)投標(biāo)現(xiàn)場宣布中標(biāo)人，向中標(biāo)人發(fā)送中標(biāo)通知書，并將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。

　　第五章前期物業(yè)管理

　　第三十七條建設(shè)單位可以邀請物業(yè)管理企業(yè)參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工、營銷策劃及銷售過程。

　　第三十八條建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)管理主管部門公布的業(yè)主臨時公約示范文本制定業(yè)主臨時公約。業(yè)主臨時公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)就遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

　　在首次業(yè)主大會會議通過的業(yè)主公約生效后，業(yè)主臨時公約即行失效。

　　第三十九條前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件，經(jīng)物業(yè)買受人簽字確認(rèn)對物業(yè)買賣雙方和物業(yè)管理企業(yè)具有約束力。

　　第四十條在規(guī)劃、設(shè)計物業(yè)項目時，應(yīng)當(dāng)滿足下列要求：

　　(一)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于房屋總建筑面積3‰的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房。房屋總建筑面積為2萬平方米以下的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)配置建筑面積不低于60平方米的物業(yè)管理用房，其中辦公用房不低于40平方米。

　　(二)規(guī)劃部門審查商品房開發(fā)項目時，應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計平面圖和單體方案中，確定物業(yè)管理用房的位置和面積。物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上具有正常使用功能的房屋，位置應(yīng)當(dāng)便于物業(yè)管理活動。

　　物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)管理企業(yè)用房、業(yè)主委員會辦公用房。其中，業(yè)主委員會辦公用房建筑面積為15—25平方米。

　　(三)物業(yè)管理用房交付時應(yīng)達(dá)到正常使用條件。未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第四十一條?新建物業(yè)的建設(shè)單位在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)當(dāng)向市、縣物業(yè)管理主管部門報送下列材料：

　　(一)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同;

　　(二)業(yè)主臨時公約;

　　(三)標(biāo)注物業(yè)管理用房具體位置和面積的規(guī)劃詳圖;

　　(四)應(yīng)當(dāng)招投標(biāo)的物業(yè)項目提供物業(yè)管理招投標(biāo)情況的書面材料。

　　第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有：

　　(一)物業(yè)管理用房;

　　(二)門衛(wèi)房、地面架空層、共用走廊通道;

　　(三)按規(guī)劃配建的非機(jī)動車車庫;

　　(四)公共綠化、道路、場地;

　　(五)建設(shè)費用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價格的其他物業(yè);

　　(六)建設(shè)單位在物業(yè)買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè);

　　(七)其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。

　　建設(shè)單位申請上述配套設(shè)施設(shè)備的房屋所有權(quán)初始登記時，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)予以記載，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。

　　第四十三條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)和使用權(quán)，建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)不得擅自處分。

　　建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)在銷售場所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備予以公示，并向物業(yè)買受人提供書面公示材料。

　　辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督下，向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將移交結(jié)果向全體業(yè)主公示。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止后10日內(nèi)，將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。

　　第四十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將通過竣工驗收合格后的物業(yè)交付物業(yè)買受人，并按國家規(guī)定提供工程質(zhì)量保修書和物業(yè)使用說明書，明確保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建設(shè)總造價5%的標(biāo)準(zhǔn)提取物業(yè)工程質(zhì)量保修金。物業(yè)工程質(zhì)量保修金專戶存儲，專項用于物業(yè)保修期內(nèi)的維修費用和賠償費用，并接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)建設(shè)單位的要求參與物業(yè)工程質(zhì)量保修金的管理。